各种物权与保护
1、网游里的“虚拟武器”，算是财产吗？
法律疑惑：
人们说到财产时，往往会想到日常生活中的实物，如房子、汽车、家具啊等等。这些财产是有形的，而且确实具有经济价值，能给人们带来经济利益。因此，人们称之为“财产”，并将人们对这些财产的权利称为“财产权”。但是，随着网络时代的到来，人们的一大部分时间都是生活在网络的虚拟环境里。有些人在这些虚拟网络里买房置地、并采购或者制造各种衣食住行的生活资料。那么，这些网络里的“非实物”算是财产吗？司法机关对这些虚拟财产予以保护吗？
典型案例：
2006年4月16日22时许，西安游戏玩家薛刚登录游戏时惊讶地发现，自己在《热血传奇》游戏中拥有的一把顶级网络道具装备“18魔杖”没有了！这把“18魔杖”是他在游戏中耗费了大量时间、精力和金钱练就的，在他所在游戏区里属性值最高。
薛刚立即与代理这款韩国网络游戏的上海盛大网络公司联系，被告知其“18魔杖”被公司删除了，原因是其属于“变态装备”，可能影响游戏公平，对此，盛大有权删除。薛刚后要求盛大网络恢复，但遭到拒绝。2006年7月，薛刚向法院起诉，要求判令盛大返还属于他的“18魔杖”；公开向他道歉并赔偿损失1元。针对薛刚的诉求，盛大公司承认删除薛刚“18魔杖”的事实，但辩称：薛刚在安装游戏时，接受了用户协议，根据该协议内容，盛大有权删除“变态装备”。
法院经审理认为，虚拟财产是网络游戏中的一种有别于有形财产的新型财产，包括游戏中积分、装备、账号和货币。其在虚拟环境中的作用决定了其可以被人占用、使用等。游戏玩家要取得虚拟财产除了花费时间外，还必须付出一定的费用，同时该虚拟财产通过现实中的交易能转化为货币，因此虚拟财产既有价值又有使用价值，具有现实财产的属性。另外，对于被告以维护游戏公平为由删除原告的“变态装备”问题上，法院认为原告的魔杖是在被告运营的游戏平台上，通过被告提供的程序和方法取得的，不应承担任何责任。
据此，法庭在被告律师缺席的情况下宣判：薛刚在游戏中取得的魔杖，是通过合法渠道取得的，故应得到法律的保护。上海盛大公司应在判决生效后七日内，将薛刚所拥有的魔杖，予以恢复；赔偿薛刚人民币1元。
律师说法：
该案被称为“虚拟财产第一案”。在这个案件中，人民法院在没有明确的法律规范可以依据的情况下，根据民法学的基本原理和规则，做出了一个令人信服的判决。
财产，在民法上被称为“物”。这个“物”跟物理上的物是不一样的。比如，物理学上，月亮和太阳都可以称作“物”。但在民法上，它们就不是“物”了。相反，一些在民法上能称之为“物”的东西，在物理上却不能称之为物。比如本案中的网游武器，恐怕没有那个物理学家说它是物。
那么，作为民法上的“物”，具体需要哪些构成条件呢？
民法上的物，是指人身之外能够为人力所控制并具有经济价值的物。据此可知，所谓“物”，必须符合这么几个条件：一是必须存在于人体之外，人生的器官不是民法上的物；二是必须是人力所能支配的。如果人力不能支配和控制，比如日月星辰，虽然是客观存在的。但由于非人力所能控制和支配，所以也不是民法上的物。三是具有经济价值，即能够为权利人带来经济利益。如果没有经济价值，则也不是民法上的“物”。所以，民法上的“物”与“财产”在某种意义上来说是同意词。但物理上的“物”却并不非如此。
本案中，网络游戏里的武器装备，虽然不是“实物”，但却是存在于人体之外的能为人力所控制的且具有经济价值的物品。因此，应当认定为财产。
法律依据：
《中华人民共和国民法通则》
第七十五条公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。
《中华人民共和国物权法》
第二条本法所称物，包括不动产和动产，法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
2、你的“地盘”，你可以无拘无束的“做主”吗？
法律疑惑：
人们常常说：我的地盘我做主。其实，这句话在法律上来讲是不严谨、不准确的。因为在某些情况下，虽然是你的地盘，但你在“做主”时还得听听邻居的意见，看看邻居的意思。不能自己做自己的主，就不管他人的死活。这在法律上，叫做“相邻关系”。那么，相邻关系的具体内容是什么呢？
典型案例：
王红和刘明系北京市海淀区某村的村民，二人的房屋前后相邻，是为邻居关系。王红为了自己排水方便，就在自己的房子后墙底部挖了个洞以便屋里做饭、洗衣等生活垃圾用水能够不经过自己的院子就排出去。如此一来，她倒是方便了很多，但却给刘明造成了麻烦：一是两家的前后房挨的很近，王红长期排水，致使水把自己的房屋地基给浸泡了。二是在夏天，由于刘明要开后窗，这就致使王红排出的垃圾水的恶气全都跑进了刘明的房间，搞的刘明不敢开窗通风了。刘明数次要求王红把出水口堵上，在房屋前面另行开道排水。可王红却说，我是在我自己的房子上凿洞，排出的水也是流经公家的空道儿，跟你有什么关系？刘明无奈，只得诉至法院，要求王红堵上排水洞。法院审理后，支持了刘明的请求。
律师说法：
这就是典型的相邻关系纠纷，什么叫相邻关系呢？就是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。可见，相邻关系的前提是两个不动产是毗邻的。其次呢，相邻关系是一种权利义务关系。这意味着相邻的权利人不但享有权利，而且是互相负有义务的。有哪些权利呢？就是有自主占有、使用、收益和处分自己的不动产（一般是房子）的权利。而义务呢，主要是容忍的义务。这有点儿像夫妻之间的义务，即互相容忍对方的某些合法、合理的行为。当然，权利也不是无节制的，否则就不是权利而是霸权了。义务也不是无限的，否则就是奴役了。权利的行使不能影响到相邻人的正常生活。容忍的限度呢，也不超过合理的范围从而使自己的权利受到损害。
在本案中，我们看到，由于王红长期排水，不但给刘明的房屋造成了地基受损的结果，而且还给刘明的正常生活带来了极大的不便。王红这时候就不是正常的在行使权利，而是滥用权利了。刘明此时也无须再忍。按照我国法律规定的精神，对于相邻关系纠纷，因为属于人民内部矛盾，所以在处理时呢，要秉承有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则来处理，必要时，还要尊重当地的生活习惯和历史传统。从而既要解决邻里之间的矛盾，又要防止出现新的矛盾。
法律依据：
《中华人民共和国物权法》
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
3、人们能自己创设新的物权吗？
法律疑惑：
稍懂法律的人都知道，人们缔结合同，是不用完全按照合同法的规定一字不落的全盘拿来的。只要合同里的内容意思表示真实、不违法，就能得到法律的有效保护。虽然合同法规定了十五种有名合同。但生活中，人们完全可以自己订立这十五种合同之外的合同。同样是受到法律保护的。但是，如果我们在物权法规定的各种物权外自己也创设一些新的物权，能受到物权法的保护吗？
典型案例：
山东省某村的村委会搞公开竟选，各代表们为了使自己能够拉到更多的选票，一个个都许诺说将来要给村民们办实事儿、谋福利。其中代表李二瓜的许诺更是让人动心，他说如果大家选他当村里的村长，他将把村里的土地分给村民们所有。村民们不用再签订“耕地承包合同”，而是以后就能世世代代的拥有了自己的土地。在这种“耕地所有权”的**下，村民们都投了李二瓜的票。
李二瓜当选后，村民们便要求李二瓜兑现承诺“分地”。李二瓜也同意了。就把全村的村民召集在一起，挨家挨户的分了地。不知道怎么回事儿，这件事后来被县里土地局知道了，县里土地局调查核实后，对李二瓜村的事情做出了处理决定，认定他们“分地”的行为无效。村民们不服，就想打官司起诉土地局。但又不知道能不能打赢。
律师说法：
在这个案件中，如果村民们打官司，肯定是要败诉的。因为，村民们“分地”的行为确实是无效的。为什么呢？就是因为他们的行为违反了物权法的一个基本原则：物权法定原则。什么是物权法定呢？也就是说物权的种类和物权的内容只能由法律直接规定，人们不能在法律之外自己再“创造发明”。这跟合同法的“合同自由”原则是截然不同的。法律为什么不允许人们自由创设物权呢？这主要是基于法律调整的角度考虑。物权法本身就是来规定和规范物权的，试想，如果人们各自创设各自的物权，那么物权法将从何调整？这必将不利于对物权的确认和保护。
现在，我国物权法规定了所有权、用益物权和担保物权。其中，用益物权里的土地承包经营权，就是对农村农业用地的一种权利规定。物权法并没有规定村民们享有土地所有权。因为村里的土地是属于村集体的，任何个人都不能成为所有权的主体。而且，在我国，土地的所有权一直是国家和集体的，私人只有使用权、承包权和经营权，但都没有所有权。本案中，虽然刘二瓜的本意是为了为村民谋福利，但却用错了办法，用村集体的土地分给村民们，似乎有些“借花献佛”的意思。殊不知，土地这朵“花”，你是借不到所有权的。
法律依据：
《中华人民共和国物权法》
第五条物权的种类和内容，由法律规定。
第四十七条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
4、什么叫做“善意取得”？
法律疑惑：
如果你的东西丢了，或者被他人侵占了。又或者说，他人因合法的原因以合法的手段占有了你的财产。这个“他人”呢，后来出于某种目的，把你的财产又卖给了第三人。那么你有权向第三人要求返还你的财产吗？第三人能否取得该财产的所有权？如果第三人不返还，你该找谁“算账”？
典型案例：
（1）张潇潇与王寒是一对好朋友。某日，王寒从商场买了一套高级音响，因为家中正在装修，所以王寒就把这套音响放到了好友张潇潇家中。但之后，王寒因为酒后打人被公安局给拘留了。一直过了好几个月，王寒还是没有出来。张潇潇心想，估计王寒要被判刑了。于是呢，他就打起了那套音响的主意。因为当时王寒放到张潇潇家里的时候，除了两个人之外，并无第三人知道。于是，张潇潇就对他的另一个好友刘清说，我刚刚买了一套高级音响，现在我急需用钱，想卖出去，你要的话我给你打5折。刘清一听，那好啊！自己捡了个大便宜。于是，刘清付给了张潇潇2万元钱，把音响搬到了自己家里。
正当张潇潇为自己的“空手套白狼”而洋洋得意的时候，王寒从看守所出来了。原来，由于王寒的打人行为并不很严重，所以检察院最终决定不起诉他了。王寒回来后，发现了张潇潇出卖自己的音响一事。他十分生气，就把张潇潇和刘清告上了法庭，要求确认张潇潇和刘清买卖音响的行为无效，并要求刘清将音响返还给自己。但法院经审理后，并没有支持王寒的诉讼请求。
（2）王霞与陈铜原系夫妻，2002年双方协议离婚。协议中，双方约定将登记于陈铜名下的房屋一栋归张王霞所有。但在协议签订后，双方忘记了办理房屋过户登记手续。也就是说，此时房屋仍然登记在陈铜名下。
2003年5月，陈铜瞒着王霞，把房屋卖给了李军，双方签订了买卖房屋合同，并办理了房屋所有权的变更登记手续。王霞得知后，以陈铜、李军二人为被告向法院起诉，要求二被告返还该房屋。但王霞的诉讼请求最终并未获得法院的支持。
律师说法：
在这两个案件中，都涉及一个同样的事情，即出卖人并非是物的所有权人，也并非是所有权人授权其出卖该物的人。这种情况下的出卖人，我们称之为无权处分人。无权处分，是指无权处分的人处分他人财产，并与相对人订立转让财产合同的行为。无权处分的构成有这么几个条件：第一，行为人实施了处分行为。第二，行为人以自己名义实施处分行为。第三，行为人无处分权。
在无权处分中，有一个第三人的问题。这个第三人，就是指与无权处分人订立合同，从无权处分人处取得财物的人。这里的问题是，如果处分人（出卖人）是无权处分人，那么第三人从他这里购买财物的行为是否有效呢？第三人能否取得所购买财物的所有权呢？
在这里，就涉及到第三人的利益和真正的物的所有权人的利益平衡问题，也涉及到社会交易的安全问题。对此，法律上将第三人分为“善意第三人”和“非善意第三人”。对于善意者，法律予以保护，而对于非善意者，法律不予以保护。
“善意第三人”是指在某有瑕疵的法律关系中，该瑕疵法律关系双方之外的任一不知法律关系有瑕疵而做出有损瑕疵法律关系双方某一方的人，该第三人所做出的损害行为并非出于故意。法律对善意第三人予以保护，是有一定的条件的：一是，该第三人在购买财物时确为善意，即不知道也不应当知道该财物并不属于出卖人，而是另有其人。即第三人主观上没有恶意或者过失。二是，善意第三人在取得该财物时支付了相应的价款。即该第三人取得该财物不是无偿的或者超低价的。三是，无权出卖人已经将物权实际转移给该第三人，即已经交付或者进行了变更登记。在符合上述条件的情况下，法律即保护第三人对物的权利。
在上述两个案例中，王寒与王霞要求第三人刘清和李军返还自己财产的诉讼请求均未被支持，其原因就在于法院要保护第三人的利益，要维护社会的交易安全。当然，王寒与王霞虽然不能要求返还原物，但可以要求无权出卖人张潇潇和陈铜向自己承担赔偿责任。
应当注意的是，即是是善意的取得的第三人，如果不是通过正规的市场购买，那么也是不会受到法律保护的，如：购买路边兜售的来历不明的手机或自行车。
法律依据：
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
5、喜酒喝出大奖，奖金归谁所有？
律疑惑：
中大奖，是每个人都梦寐以求的好事儿。当然，碰上这种好事儿的几率是极小极小的。按说，中了奖，奖金自然归中奖人。但是，如何确定“中奖人”呢？是撕开彩券兑奖的人呢？还是花钱买彩券的人呢？这两个问题没有统一的标准答案。只能通过下述案例，给读者们做一个法律上的分析意见。
典型案例：
2007年临近年底时，青年李某与女友刘某举行结婚典礼，双方在当地饭店置办了31桌酒席（每桌8人）。
正在大家饱餐畅饮之际，28号桌上又发生了一件喜事：来宾王某在打开一瓶白酒时，发现自己中了4000元的大奖。王某非常高兴，饭也不吃了，就兴冲冲的跑出去想到附近的超市兑奖。但是，新郎李某可不干了，他说，这酒是我花钱买的，中将所得的奖金也应该是我的，你只是来喝酒的，并没有对这瓶酒花钱。王某当然不同意刘某的说法，于是双方就发生了争执。后，在亲朋好友的劝说下，双方同意婚礼后到法院解决争议。
在法庭上，李某声称：由于饭店的酒水比较昂贵，而且饭店也允许消费者自带酒水。所以，李某就在附近的烟酒超市里订购了某名牌白酒10箱。之所以买这个名牌的酒，是因为该酒厂有这么一则销售广告：本酒实行有奖销售，获奖者可凭带有中奖标记的瓶盖得到厂家提供的500至4000元不等的现金。有奖销售的相关内容在包装盒上也有明确显示。李某说，自己买这些酒的目的，就是希望能够碰运气中个大奖。现在，既然中了，自然应归自己所有。
但是，王某聘请的律师则提出了相反的观点：李、刘二人设宴招待亲友行为的性质属于赠与合同。就该品牌白酒而言，当受赠人王某开封饮用时，赠与合同也就成立并生效了，其所有权也随之转移。奖金作为一种射幸孳息与原物所有权也一并转移至受赠人。王某开瓶用酒，是对赠与要约的承诺，因此，王某享有奖金所有权。
就在双方争执的不可开交的时候，案情又有了新的变化。
原来，与王某同桌而坐的另外7个人听到王某律师的观点后，也有了自己的想法：按照习惯，婚宴是以“桌”为基本单位的，王某开酒的行为实质上是代表该桌8名客人全体接受赠与。因此，这瓶酒的所有权归在座的8人，奖金作为孳息也应归该桌8名客人共有。于是，该7人要求法院让自己也参加诉讼。
法院经过审理后，最终将该4000元奖金判给了新郎倌刘某。
律师说法：
本案涉及物权法和合同法的问题。同时涉及到原物和孳息的问题。
我们先了解一下何为原物，何为孳息。
原物和孳息，是一对相互对应的法律概念。所谓孳息，指的就是由某一物而产生的收益，而产生该收益的物，就叫做原物。民法上，孳息分为天然孳息和法定孳息。天然孳息指因物的自然属性而获得的收益，如果树结的果实、母畜生的幼畜。法定孳息指因法律关系所获得的收益，如出租人根据租赁合同收取的租金、贷款人根据贷款合同取得的利息等。需注意的是，物之收益需与原物分离才能称之为孳息，如尚未分离，仍为原物的组成部分，不能称之为孳息，如树上未落的果实。
了解了这两个基本概念，我们再来分析一下本案。
首先，该白酒是新郎刘某购买的，其所有权应归于刘某。
其次，新郎刘某宴请宾客的行为，并不意味着他就把桌子上的酒、菜的所有权就全部转移给来宾。而只是给了来宾们使用权和消费权。因为，根据我国大多地方的风俗习惯，主人们在宾客散去之后，对酒菜是有权利收回来的。
再次，从合同法和物权法的角度来看，新郎刘某既没有把白酒赠与给宴请来宾的意思，也没有赠与的行为。他更没有把中奖权转移给来宾的意思表示。通俗的说，刘某请大家是来吃饭喝酒的，不是给大家送酒的，也不是让大家来中奖的。所以，该白酒的所有权没有发生转移，中奖权也仍在刘某之手。因此，基于白酒而发生的孳息（中奖的奖金）也应归于所有权人新郎刘某。
法律依据：
《中华人民共和国物权法》
第一百一十六条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
6、如何正确的设立抵押物权？
法律疑惑：
现在，人们在签订合同或者商业经营中，为了能使自己的债权得到实实在在的保障，越来越喜欢要求对方提供一个物作为抵押担保。以便将来在自己无法顺利实现债权时，通过拍卖抵押物来拿钱。但是，物权的设立需要遵守严格的法定程序和形式，一旦有不合法之处，设定抵押物的行为便无法成功不发生法律上的效力。那么，如何正确的设定一个有效的抵押物权呢？下面将通过案例分析之。
典型案例：
（1）2001年9月17日，穆某与孟某协商借款一事，签订借款协议。双方约定：孟某向穆某借款10万元，三个月归还（从2001年9月17日起至2001年12月16日止），借款利息按月利率3(百分号)计算；孟某愿请王某个人担保（包括王某个人全部财产）；双方在协议上签名盖章，王某在担保人栏签名。尔后，穆某履行了借款义务，孟某却逾期未归还借款。2003年12月穆某向法院提起诉讼，要求孟某偿还借款，并要求法院拍卖、变卖王某的所有财产以偿还自己的借款。但王某辩称，我提供的是保证方式的担保责任，而不是抵押方式的担保责任。所以，你无权直接要求法院拍卖我的财产。
（2）王某与张某是一对夫妻，二人在北京市朝阳区某小区共有一套100平米的房子。但是，由于当时买房时是王某签订的买房合同，所以在办理房产证时只登记了王某一个人的名字。但王某和张某对该房屋系夫妻共同财产并无异议。某日，王某的朋友孙某因为向另一朋友赵某借了笔钱，因此要求王某以其房屋作抵押。王某非常仗义，欣然同意以房屋作抵押，并签订了抵押合同（王某之妻张某并不知道此事）。但是双方并未办理抵押登记手续。后，孙某因为违约未偿还赵某借款，赵某便将王某诉至法院，要求行使其抵押权。但法院审理后，并没有支持赵某的诉讼请求。
律师说法：
在案例一中，王某与穆某之间争议的焦点在于双方到底是抵押关系还是保证关系。所谓保证，是指债务人以外的第三人为债务人履行债务而向债权人所做的一种担保，是一种典型的以“人”担保的形式。而抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有权，而将该财产抵押作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押财产折价或以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。抵押是一种典型的以“物”担保的方式。
我国担保法要求对设置担保的抵押物必须明确、具体。因为只有抵押物明确、具体了，才能满足债务人不能履行债务，抵押权人对抵押物实现优先受偿的法律价值。假如抵押物不明，抵押权人的优先受偿权就没有了存在的基础，抵押担保制度就无法实现保障债权实现立法目的。因此，担保法在制度设置时要求以要式的形式（法律术语叫做要式法律行为）对抵押物的具体名称、数量、质量、状况、权属予以明确，以保证权利的实现。而本案借款协议中，双方仅约定了一句即“包括王某个人全部财产”，并没有特别指明该财产是何具体的物，更无物的其它情况。同时，本案中的情形也不符合“浮动抵押”这一抵押形式。因为，设定抵押权，法律要求当事人签订书面的抵押合同。这也就是说，抵押行为是一种要式法律行为。所以，本案中当事人没有签订书面抵押合同，所以也不能有效成立抵押的法律关系。该担保方式不是抵押关系，而仍然是人的保证方式。
在案例二中，问题的关键仍然是设定抵押物权的法律程序问题。根据我国物权法的规定，以房屋、土地（使用权）为抵押物的，必须办理抵押登记手续，抵押权自办理登记时成立。在本案中，赵某与王某之间虽然签订了书面的抵押协议，但之后并未就他们协议的抵押物房屋进行抵押登记。所以，抵押权是不能成立的。同时，本案还涉及另一个问题，即共有权人以共有财产进行抵押的问题。对此，我国担保法司法解释规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。在本案中，由于王某抵押的是他与张某的共同财产，且并未经过张某同意，所以，其抵押行为也是无效的。
上述两个案例，债权人都是想通过对一个物设定抵押权来给自己的债权做一个“保险套”，但都因为没有严格把握物权法、担保法的规定和精神，没有依法作出适当的法律行为而最终导致目的落空。这告诉我们，起草合同也好，办理其他法律事务也好，自己不懂的地方，最好是找个专业人士咨询或者代劳。
法律依据：
《中华人民共和国担保法》
第三十九条抵押合同应当包括以下内容：
（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》
第五十四条按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。
共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。
7、寄存物品归谁有？被人留置怎么办？
法律疑惑：
在生活中，人们出于保存不方便或者其他原因，经常把自己的物品寄放在他人之处。按说，寄存后，物品的所有权还是寄存人的。但是，如果说保管人已经死了或者发生了其他情况导致物品发生了变动，那么寄存人该如何主张权利呢？
典型案例：
（1）老王要出国和儿子一起住，便打算把家里的财产清理一下。于是，他把很多没有用的东西该卖的都卖了，该送人的也都送人了。但有一把吉他，他是既不舍得卖，也不舍得送人。因为这把吉他是老王的妻子在他们刚认识的时候送给他的，是很有纪念价值的。想来想去，老王决定先把他寄存到好朋友张先生家里。张先生倒也欣然同意。老王办完了事情，就很放心的出国了。过了两年后，老王觉得在国外呆着不舒服，就又回国了。
回国后，老王第一件事就是去找张先生要回自己的那把吉他。但不幸的是，老张先生去年因为得了胃癌，已经离开人世了。那把吉他，现在已经由儿子小张继承了。老王于是和小张商量，想拿回自己的吉他。但小张说，这把琴是父亲留给自己的一个遗产和精神寄托物品，对于自己也有有很重大的纪念意义的。因此，不同意返还给老王。老王无奈，便将小张起诉到了法院。
（2）小刘和小黄是北京某大学的同窗好友。放暑假时，小刘因为要回家两个月，就把自己的自行车放到小黄家里，让小黄为自己保管2个月，并把车钥匙给了小黄。小黄对小刘的自行车非常喜爱，在小刘离京之后，小黄没事儿时就骑着小刘的自行车出去郊游闲逛。
某日，小黄又骑着小刘的自行车闲逛，不料途中遇上大雨，小黄不小心连人带车摔倒在了地上。之后，小黄把自行车推到学校附近的自行车修理铺修理。修理铺快很就修好了，要求小黄支付修理费100元。小黄觉得太贵，就一直没有付钱。而修理铺见小黄不给钱，也就押着自行车不给。
暑假过完后，小刘回京了。他发现自己的自行车竟然在修理铺里放着，就上前去要求骑走，但修理铺拒不同意。小刘就想通过法律途径解决。但是，他又不知道自己能否直接要求修理铺将自行车返还给自己。
律师说法：
上述两个案例，都是因为寄放物品而发生的纠纷。在这种情况下，我们必须首先明确一个理念：物品无论寄放在何处，其所有权都是归属于原寄放人的。之后发生的各种物的权利的变动情况，都必须坚持这个前提，然后根据具体情况一一分析之。
在案例一中，老王将吉他寄存到朋友老张先生家里，自己本身并没有放弃对吉他的所有权。而只是转移了占有权，即暂时由张先生占有。而自己仍然保留所有权的其他权利。而所有权中的一项最重要、最核心的权利是处分权，即把物品进行出卖、赠与或者抛弃的权利。在这个案例中，虽然张先生取得了对老王那把吉他的占有权，但并没有取得其他如使用、收益和处分权。在张先生死亡之时，这把吉他也不能算是张先生的遗产，因为作为遗产，法律要求必须是被继承人（死亡者）生前的具有合法所有权的财产，而为他人保管的财产，不能包括在遗产的范围之内。所以，本案中的小张不能继承老张为他人老王保管的财产。小张有义务将该吉他返还给老王。
案例二的问题就比较复杂了。涉及到所有权和留置权的权利对抗问题，同时也涉及到留置权的善意取得问题。
首先，修车铺在小黄未支付修车款的情况下，是有权将自行车“扣押”的。这是一种行使留置权的正当行为。我国物权法规定，如果债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。在本案中，小黄将自行车主动推到修车铺修理，修车铺对该自行车的占有是基于双方的修理服务合同关系而发生，是合法的。之后，小黄拒付修理费，修车铺因此可以拒交自行车，把自行车留置。虽然该自行车实际上是小刘的而非小黄的。但是修车铺在修理时并不知道这一情况，所以其主观上是善意的。应当认定为属于善意的第三人。
其次，本案涉及到所有权和担保权的对抗问题。在物权法上，所有权是最最完整的物权，其他如担保物权、用益物权，其权利内容均不如所有权那么完整。但是，在效力上，担保物权却可以对抗和限制所有权。比如，在留置的情况下，所有权人就不能向留置权人主张自己对物的占有的权利。在本案中即是如此，小刘虽然对自行车有所有权，但由于修车铺的留置权可以限制小刘的所有权，所以小刘是无权直接要求修车铺直接返还的。
法律依据：
《中华人民共和国继承法》
第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：
（一）公民的收入；
（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；
（三）公民的林木、牲畜和家禽；
（四）公民的物、图书资料；
（五）法律允许公民所有的生产资料；
（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；
（七）公民的其他合法财产。
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
8、“拾金不昧”还是应该“据为己有”？
法律疑惑：
“丢东西”是我们每个人都会碰到的事情。但是，丢了的东西，肯定是有会有人捡到的。所以可以推知，“捡东西”也是我们经常会碰到的事情（但现实生活是，大家都会说自己丢了什么东西，很少人说自己捡了什么东西，这是一个奇怪的现象。）。捡了他人的物品之后，我们是不是应该向雷锋同志学习，毫不虑己的返还给失主或者交公呢？还是可以乘机索要一些“捡拾”的劳务报酬？
典型案例：
小翠在北京市西城区西直门附近上班，家住在回龙观附近。某日，小翠上夜班，下班后往家走。快到家里时，她忽然发现前面有一团雪白的东西。她起初吓了一跳，但走近去仔细一看，原来是一条可爱的小白狗。这时已经是深夜里，怎么这只狗还在路上？看来这个狗不是流浪狗就是找不到家的丢失狗。小翠这样想，觉得小狗挺可怜的，就把狗狗装进包里带回了家。
到家之后，小翠发现小白狗食欲不振、精神萎靡。小翠觉得不妥，就把小狗带到宠物医院去看病。经过宠物医生诊断确认，小白狗是得了风寒病。于是，小翠就自己花钱给小白狗看病，经过医生的精心治疗，小白狗终于康复了。当然，诊所的医疗费也是非常昂贵的高达1000多元。小翠虽然有些心疼，但看到小狗狗这么可爱，就咬了咬牙，支付了这笔医疗费。治疗过程中，小翠和医生发现小狗的尾巴下面有一个小小的布条，上面写了一个人的名字和电话。小翠心想，这大概是狗的主人吧！
小白狗康复以后，精神大振，每天与小翠嬉戏玩耍，小翠越来越对这个小宠物爱不释手了，简直就把它当成了自己密不可分的生活伴侣。
可惜，好景不长。突然有一日，一位叫阿芳的姑娘找到了小翠的单位。阿芳说，你家里那条狗是我的。那天夜里我带着小狗在回龙观附近玩，刚去了一下卫生间，出来后就找不到我的小白狗了。我这些天一直在找，后来终于听说是你把我的狗狗领回家了。非常感谢你这些天对它的照顾，现在我想把它带回去。小翠一听，说那不行啊，就算这狗是你的。但我带回家都养了这么多天了，不但花费了很多的饲料费和医疗费，还投入了很深的“感情”。你说带走就带走，那怎么行呢？你如果真想带走小狗，就要付给我3000元钱费用。（实际上，小翠只花费了1500元的饲料费和医疗费）。阿芳说，你要的也太多了吧！小翠说，你不给钱，就别想带走小白狗。双方于是发生纠纷，闹到了法院。法院审理后，判决小翠将小白狗还给阿芳，并且也没有支持小翠要求支付饲料费和抚养费的要求。
律师说法：
“拾金不昧”，一直是我们中华民族大力弘扬的一个优秀品德。但道德终究是道德，遇到纠纷时，道德往往显得作用有限，这就需要具有国家强制力的法律来调整了。
在我国物权法出台之前，我国民法通则只规定拾得他人的遗失物应当归还或者交公。但至于遗失物品的人是否应该向拾得人支付相应的管理费、饲养费和报酬的问题，法律并没有做出明确解释。这就给人民法院在审理案件时造成了困难。物权法在立法之时，仔细分析和总结了拾得他人之物的情况，并有针对性的做了规定。
首先，物权法对“拾金不昧”这一道德规范予以肯定，并将其上升到了法律规范的层次，规定拾得遗失物应当返还权利人。如果无法通知到权利人，则应交由公安部门寻找失主。
其次，在拾得人有无权利要求遗失物品人支付相应保管、饲养费用的问题上。我国物权分析不同的情况，也做了不同的规定。根据生活常识，拾得人在拾得物品后，一般会有两种情况：一是将拾得物返还给失主或者交公；二是将拾得物据为己有。在第一种情况下，拾得人的行为是一种做好事的行为，这种做好事的行为，在法律上叫做“无因管理”，即没有法定或者约定的义务而为他人管理事务。既然拾得人没有义务，而在实际上又对遗失的物品进行了保管，则相应费用自然应该由失主来承担。法律对此应当支持和鼓励。在第二种情况下，拾得人将遗失物占为己有，实际上是一种侵犯他人财产权的行为。占有他人遗失物的管理费等，实际上也是侵权并获得非法利益后，为维护非法利益的继续存在而支出的成本，其目的在于使自己受益，所以，相应的管理费和饲养费应当由其自行负担。
在本案中，如果小翠捡到小白狗之后，积极主动的寻找失主或者交公，那么她是有权要求阿芳向自己支付饲养费和医疗费的。但是，情况却恰恰相反，小翠在明知道小白狗的失主的情况下，还继续“收留”小白狗，这就是侵犯阿芳对小狗的所有权的行为。因此，她是无权要求阿芳支付饲养费和医疗费的。
法律依据：
《中华人民共和国物权法》
第一百零九条拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
第一百一十二条权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。
9、是“做好事儿”还是侵犯财产权？
法律疑惑：
在生活中，人们经常会发生将别人的财产当成自己的财产来管理的情况。有时候，人们是出于好意，帮人做事。有时候，人们却可能是出于错误的认识，误把他人的财产当作了自己的，所以进行管理。还有些时候，人们表面上是替他人主动做事，实际上却是希望得到一笔报酬。那么，在不同的情况下，虽然都出现了帮别人管理、维护财产的情况，但它们的法律性质和法律后果是一样的吗？
典型案例：
（1）王俊与李胜毗邻而居。两家虽然是邻居，但祖祖辈辈的关系都不是很好。具体是什么原因，谁也说不清楚。反正王俊和李胜两人也是相互之间很冷漠。王俊为人心胸比较宽广，一直想找个机会拉近两家的关系，但总是找不到合适的机会。
某日，李胜出远门串亲戚去了。他走后不久，突然闪电雷鸣，一副“天将降大雨于斯地”的样子。王俊看到李胜家的院墙已经很破旧了，很有可能在暴风雨的袭击下倒地。王俊心想，眼下李胜家里没有人，我是不是应该帮他一把，这也是个和他拉近关系的好机会。于是，王俊就自己在附近买了一些砖块和水泥，在大雨到来之前紧赶慢赶把李胜家的墙给修好了。之后，为了防止雨水把水泥冲掉，王俊又买了一些油毛毡把墙给裹上了。不久，果然下起了大雨。由于王俊的加固和包裹，使得李胜家的墙体最终没有受损。
李胜回来后，听说了这件事。他不但不感谢王俊，反而说王俊是闲着没事儿干。王俊看李胜如此蛮不讲理，非常生气，就要求李胜支付自己买材料的钱。李胜却说，我并没有叫你修我的墙。我也不会给你钱。于是，双方发生争执。
（2）张老板最近刚买了个奥迪轿车，心里非常高兴，每天都开着车到处溜达。同时，张老板也是一个审美观比较独特的人。他喜欢看上去比较旧的车，所以呢，他从来不去洗车。而且，他整体上喜欢黑色的车，但是呢，他也喜欢黑色车身上能有一两处红色的小斑点。他本想去找汽车装修店让人喷点儿红漆，但又怕人家嘲笑他。于是，他就随便找了些红色的染料，抹在了汽车的两个门上。张老板看着自己的杰作，心里洋洋得意。
但是好景不长，张老板洋洋自得没多久，就因为一件别人做的一件“好人好事儿”而愤怒了。
原来，这天张老板去北京某饭店吃饭。进去吃饭时，他把车停在了马路边上。等吃完了饭出来一看，发现自己的车已经焕然一新了。干净明亮的车身足以当作镜子使用，就连车门上的那两处红斑块，也不见了。张老板正在纳闷时，一个衣衫褴褛的小男孩儿出来跟他说：“先生，你的车是我擦的，您看擦得还行吧？洗车行洗车要100元钱，您就付我10元钱吧！”张老板气的不得了，说：“我喜欢的车身样子都被你弄没了，你还敢跟我要钱。”小男孩儿似乎还懂些法律，他说：“先生，我替你擦车的这种行为，在法律上叫做无因管理，按照法律规定，你是应该付钱给我的。”张老板听到此言后，倒是惊讶了，心想法律上好像确实有这么一个规定，难道按照法律我还真要向他付钱吗？
律师说法：
这两个案例都是无因管理的问题。我们先来了解一下什么叫做无因管理。
无因管理是当事人指没有法定的或者约定的义务，为他人利益，而为他管理事务之行为。在无因管理中，管理他人事务的人称管理人，被他人管理事务的人称本人。管理人可以要求本人即受益人支付因无因管理而支出的费用。
判断某一行为是否构成无因管理，要看其是否符合这么几个条件：一是，管理人要有管理他人事务的行为；二是，管理人必须要有为维护他人利益而进行管理的意思；三是，管理人必须是没有法律的义务，即既没有法律规定的义务，又没有合同规定的义务。
在案例一中，李胜并没有为王俊修理院墙的法定或者合同约定的义务，但是他却出于邻里关系的善意考虑，为了防止王俊的院墙遭到风雨而倒塌从而给王俊造成损失，主动替王俊修好了院墙。根据上述无因管理的规定，李胜的行为是构成无因管理的。因此，王俊应当支付李胜为购买材料而花费的费用。
在案例二中，虽然小男孩儿为张老板擦了车，付出了劳动。而且，这种劳动不是小男孩儿法定的义务，当然也没有约定的义务。但是，这个小男孩儿擦车的动机并非是为张老板的利益考虑，而是为自己的利益考虑要洗车费。所以，他就欠缺无因管理的一个重大要件为他人谋利益。同时，由于小男孩儿未经张老板允许，就擅自对张老板的汽车进行清洗，而且清洗结果也不符合张老板的主观意愿。因此，小男孩儿的行为，实际上是侵犯了张老板的财产权。而张老板，在条件允许的情况下，是可以要求小男孩儿为其轿车恢复原状的。
从这两个案例可以看出，法律规定无因管理，是为了鼓励人们多做好事儿，对其他社会成员提供帮助。而不是鼓励人们借做好事儿为名，行“赚钱致富”之实。否则，就涉嫌侵犯他人的权利了。
法律依据：
《中华人民共和国民法通则》
第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。
《中华人民共和国物权法》
第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
10、共有财产谁说了算？致人损害由谁承担？
法律疑惑：
我们国家的国情之一，就是“地大物博，人口众多。”但是，物再博，资源总是是有限的，而人口的增长却是“子子孙孙无穷匮也。”于是，有些物品人们很难达到人手一个。“共有”就产生了。可以说，只要是可以私有的财物，都是可以共有的。但共有由于涉及多人的利益，当然也有一套自己的规则来对这些利益进行调整。具体有哪些规则呢？
典型案例：
（1）刘一、赵二和黄三等三人是好朋友。他们有一个共同的爱好，就是平时都喜欢到野外郊游。但由于三个人的经济条件都不是很好，所以每次去郊区都要坐公交车。他们都觉得这样很不方便，于是就商量一起买辆小汽车来开。经过协商之后，三人决定每人出资8万元，购买一辆别克小轿车。车买了之后，三人决定暂时登记在刘一名下。在三人共有该别克车的日子里，刘一经常开车出去办事儿。而赵二和黄三很少使用该车。
后来，因为刘一家里有急事要用钱，所以就和赵二和黄三商量，看能否把别克车给卖了。赵二不同意。黄三说：“如果你自己负担咱们的养路费、保险费和其他税费，我就同意卖”。但刘一认为，虽然自己使用汽车较多，但也并没有义务就多分摊相关的费用。因此，刘一不同意黄三的意见。三人为此发生纠纷。
（2）段星和余延一起租房而居。两人觉得生活无聊，就想养一个宠物。后来，两人商量了一下，决定买一条小狗儿养。双方各自出资了500元，买了条“巴西犬”。
某日，两人上班前忘记了给他们的“巴西犬”拴上绳子，致使“巴西犬”窜到楼下，咬伤了对面食品店店主的小儿子。店主要求段星和余延赔偿自己儿子的医疗费。但两个人互相推卸责任，段星说是余延忘了给狗栓绳子，应该由余延赔偿。余延则说是段星把狗的绳子给解开了，应该由段星赔偿。店主看两人推来推去，似乎说的都有几分道理，不知道该怎么办了。同时，段星和余延也在责任分担上无法达成统一的意见。
律师说法：
上述两个案例涉及财产共有的问题。我们先了解一下共有的基本法律知识。
共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权，包括公民之间的共有、法人之间的共有以及公民和法人之间的共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有是指各共有人按确定的份额对共有财产分享权利和分担义务的共有。共同共有是指共有人对全部共有财产不分份额地享有权利和承担义务的共有。某一财产是共同共有还是按份共有，应该以共有人之间的约定为准。如果共有人之间没有约定或者约定不明确，则推定为按份共有。除非共有人之间是一家人。
在案例一中，刘一、赵二和黄三之间并未就别克轿车的共有事宜作出约定，因此应当认定为按份共有。在这种情况下，三人均有权使用和管理别克车。同时，三人也都有责任分摊管理、维护别克轿车的费用。关键是，应该如何分摊？是应该按照各自的实际使用情况来分摊呢？还是应该按照各自的份额来分摊？对此，物权法充分尊重人们的意思，首先允许共有人对此自由作出约定。在没有约定的情况下，才规定按照共有的份额来分摊。
那么，刘一、赵二和黄三三个共有人是什么一个份额比例呢？是否其出资额就是共有份额呢？在这个问题上，物权法同样是尊重人们的意思，首先允许共有人就共有份额作出约定。如果没有约定，则推定为按照出资份额而享有相应的财产份额。在本案中，三人没有约定轿车的份额，即应该按照其出资份额来认定，即每人占三分之一。三人即应按照此份额比例来分摊相关的维护费用。黄三要求刘一一个人全部负担所有费用，是没有法律依据的。
案例一中的第二个问题是，处分共有财产时，谁说了算？对此，我国物权法规定，在处分按份共有财产时，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意方可。因此，本案中刘一至少需要经过赵二和黄三之中的一人同意，才能将别克车卖掉。
在案例二中，也涉及到两个法律问题：动物致人伤害的问题；共有财产致人损害如何承担责任的问题。
首先，根据民法通则的规定，动物致人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任。本案中，段星和余延是“巴西犬”的饲养人，应当对店主儿子的伤害共同负责。两人应当对店主的损失负担连带赔偿责任。
其次，在内部关系上，由于段星和余延未约定对“巴西犬”是按份共有还是共同共有，应当认定为按份共有，各自按出资额占有二分之一的份额。在内部的责任分担上，由于双方没有就此作出约定，也应认定为是按照共有份额来承担责任。即各自承担二分之一的责任。
综上，店主可以要求段星和余延共同承担赔偿责任，也可以随便要求其中一人承担全部赔偿责任。当然，如果段星和余延其中一人在承担了全部或者超过二分之一的责任后，可以向另外一个人追偿其承担的超过二分之一责任的部分。
法律依据：
《中华人民共和国物权法》
第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
《中华人民共和国民法通则》
第一百二十七条饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任；由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任；由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。
11、楼上房主失窃，为何楼下邻居买单？
法律疑惑：
在日常生活中，人们在对自己的房屋或者其他财产进行修缮、维护的时候，一般是不会影响到其他人的。但是，有时候偏偏就因为自己非常“正当”的行为，却“不小心”给其他人带来了不利的影响。这时候，自己是否应该对其他人承担一定的责任呢？
典型案例：
王君和李静是北京市朝阳区某小区的两位业主，两人在买房时分别购买了11号楼四单元的三层和四层。从两个人搬到这个小区，他们认识了已经近2年了，双方的邻里关系尚可。但最近，两人却因为一件意外的事情而闹起了矛盾，几欲走上法庭。
原来，这天李静下班后，打开房门一看，不禁吓了一跳：屋子里衣柜、书桌等等家具均被翻腾的不像样。家里的相机、笔记本电脑、手表、项链和部分现金“不翼而飞”。李静立即意识到，这是家里招贼了。她立即报了警。警察到现场勘查后发现：李静的防盗门和门锁均无被撬动的痕迹。而且李静的家里只有后面一个没有安装防护栏的窗台。据此可以推断，小偷儿是从该窗台爬进来的。
那么，李静为什么不装防护栏呢？
原来是这样的，李静和王君一个楼上，一个楼下，两人觉得自己住三层和四层，应该算是离地面比较高了。而且，房屋后面也没有可以攀爬的大树等物体。所以，两人觉得即使不装护栏，小偷儿也没有本事能“飞檐走壁”爬到自己的屋子里。但是后来,楼下的王君看到自己的楼下（一楼和二楼）都装了护栏，就觉得自己也应该装一个，从而能显得美观和气派。而且，王君觉得自己将来可以在阳台上栽种一些类似爬山虎一样的蔓藤植物，就决定把防护栏装的大一些，以便自己将来栽种的蔓藤植物有地方盘绕。在这种想法之下，王君就把自己的防护栏装的特别大：下面几乎挨着二层阳台的防护栏，上面也快贴近了李静房屋的阳台。李静一看，心想你这样以来，我的房子可就不太安全了。于是，她也决定装个防护栏。但是，在她还没有来得及开始动手时，家中就失窃了。
警察再次对现场勘查后，进一步认为：小偷正是利用楼下王君家里的防护栏大而高的便利，才顺利的爬上了楼上李静家的阳台。由于该案的线索较少，警察很长时间也未能找到犯罪嫌疑人。李静非常难过。
难过之余，李静就想，如果警察一直找不到小偷儿，我丢的财物岂不是永远都不能回来了？小偷儿之所以能偷到我家里来，就是因为王君阳台的防护栏太大了，难道说王君没有一点儿责任吗？
于是，李静就找王君理论，但王君说，我的护栏是装在我的阳台上，装多大跟你没关系。而且，我装护栏是为了防小偷儿，而不是给小偷儿提供便利。再说了，一、二层楼都装了护栏了，你怎么不找他们去？
李静看到王君如此说，就不知道该怎么办了。自己也想不出来一个是非曲直。于是，李静就一纸诉状将王君告上了法庭，希望法院能给出个说法。
法院经审理后判决：王君赔偿李静丢失财物的十分之一的损失。
律师说法：
这个案子的现象可以说是法律中的“无意插柳柳成荫”。应该说，虽然王君有权对自己的阳台进行修缮和维护。但是，他在安装防护栏的时候，为了美观而安装一个特大特高的防护栏，这就给小偷儿从二楼爬上三楼进而爬到四楼提供了很大的便利。虽然，李静失窃是小偷儿的盗窃行为所致，但由于王君安装防护栏的行为给小偷儿的盗窃在客观上提供了一种便利。因此，可以说，王君虽然没有“帮助”小偷儿的故意，但却是存在过失的。而过失，也是一种主观的过错。因此，王君应当就其过错行为，根据其过错程度，向李静承担相应的责任。
这个案例告诉我们，作为相邻关系的各方，在行使自己对自己的财产的正当权利时，一定要充分考虑相邻他方的情况和便利，以及可能给相邻他方带来的不利影响。如果由于自己欠缺考虑而冒然进行了自认为“正当”的行为，但却给相邻他方造成了损害，则是要承担赔偿责任的。
法律依据：
《中华人民共和国物权法》
第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
第二章房屋与土地
1、开发商“一女二嫁”，购房人该怎么办？
法律疑惑：
人们辛辛苦苦攒了些钱买房子，结果呢，却发现开发商卖给自己的房子，之后又卖给了他人。那么自己该怎么办呢？是找另一个买房人理论？还是要求开发商承担责任？
典型案例：
王某于06年与北京天华房地产公司签订《商品房预购合同》，预购房屋一套，该预购合同中包含了双方当事人、所购房屋及数量、价款、履行地点和方式等。合同签订后王某交纳了定金及房款10万元，天华房地产公司亦出具了收款专用收据。然而，交款后王某一直未收到所定购的房屋。后来一打听，才得知由于房价上涨，大华房地产公司于07年将该房以高价卖与赵某并办理了房产证。现在，这所房子已经被赵某实际居住了。王某非常生气，于是起诉赵某，要求赵某腾退房屋，归还自己的房子。但他的诉讼请求却被法院驳回了。王某于是又将天华房地产公司告上法庭，要求天华公司承担违约责任。这一次，法院支持了王某的诉讼请求，判决天华公司返还10万元购房款及利息，并另支付10万元的赔偿金。
律师说法：
在本案中，王某的合法权益受到侵害，是毫无争议的事实。但关键是，王某该如何去维护自己的权益？
我们看到，王某对赵某的第一次诉讼，以王某的败诉而告终。为什么呢？因为王某告错了对象，并且他的诉讼请求也没有法律依据。虽然王某与天华公司很早就签订了订购合同，但王某最终也没有取得对房屋的所有权。而赵某虽然签订订购合同的时间比较晚，但他却办理了房产证。而一旦办理了房产证，就意味着他取得该房屋的所有权了。所以，王某作为一个没有所有权的人，要求赵某这位有所有权的人腾退房屋，显然不能得到法律的支持。
王某败诉了一次后，可能是由于法官的指引吧，第二次他变得聪明了，转而要求追究天华公司的违约责任。天华公司一方二卖，承担违约责任是毫无疑问的。但是这个违约责任多大呢？是不是退了本钱和利息就行了呢？不是，由于天华公司的行为属于恶意的严重违约，因此他就要承担严重的违约责任双倍返还购房款。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
2、未约定办证日期，开发商是否可以无限拖延？
法律疑惑：
人们知道，买了房子，拿到钥匙了还不行，还必须拿到房产证，才能算是你的。如果拿不到房产证，你就无法在法律上确立自己是所有权人的地位。并且，你想要转手卖出，也是比较困难的。那么，如果由于开发商的原因，致使自己无法顺利办下来房产证，能够追究开发商的多大责任呢？
典型案例：
王女士在京工作多年，终于攒够了钱买了一套郊区的期房。但由于王女士在购房时不了解相关的法律规定，也未咨询请教专业人士，致使合同签订的非常不规范。其中最重要的一条办理房产证的期限未进行明确约定。
2007年冬天，王女士办理了房屋接收手续。但直到2008年5月，王女士仍未取得房产证。在此期间，王女士欲将房屋出租给他人居住，但租客一看没有房产证，都不敢承租。后经查询，乃是开发商在开发出售过程中存在违规情况，所以无法提供相应的材料配合王女士办理房屋所有权转移登记手续。终于又过了2个月，开发商补交了相应的材料，王女士才好不容易拿到了房产证。
王女士欲追究开发商的法律责任。但开发商却说：第一，我们的合同里没有写明办理房产证的日期。第二，我们的合同里也没有写明违约金的数额。因此，你追究我们的责任是没有法律依据的。王女士就蒙了，开发商的说法正确吗？
律师说法：
在本案中，王女士忘了和开发商约定办理房产证的期限，的确是合同的一大漏洞。但存在这种漏洞，并不意味着房产证的办理就可以遥遥无期了。其实，我国司法解释已经对此作了规定，即对于期房买卖，如果交付房屋后超过90天，由于开发商的原因未能取得房产证的，那么购房人有权要求开发商承担违约责任。据此，王女士是可以追究开发商的违约责任的。
本案的第二个问题，是王女士可以要求开发商承担多大的违约责任。这同样是王女士的一个疏忽导致的合同漏洞。但是，虽然合同里没有约定违约时应该承担的责任是多少，王女士仍然可以要求开发商赔偿自己的损失。从案件中可以看出，王女士在收房后曾想把房子租出去，但由于没有房产证而未果。这就导致王女士损失了本来可以获得的经济收入。这种间接损失，王女士可以要求开发商赔偿。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
3、房屋面积“缩水”，购房者有什么权利？
法律疑惑：
购房者在验收房屋时，往往会发现这么一个问题，即实际交付的房屋面积，比之购房合同上的房屋面积小。人们形象的称之为“缩水”。那么，房屋面积“缩水”后，购房者该如恶化维护自己的权益呢?
典型案例：
（1）2008年9月，南宫先生与九华房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同中约定的该房屋建筑面积为184平方米，每平方米1万元。2007年6月，该房地产开发公司为南某办理了房屋产权证。拿到房屋产证后，南某却发现房产证中所标注的房屋实际面积比合同约定的面积竟然少了10平方米。协商不成后，南宫先生遂向法院提起诉讼，要求九华房地产开发公司予以赔偿。法院经过审理，判令九华公司赔偿缩水部分的购房款的两倍即20万元，并赔偿相应的利息损失。
（2）南宫先生的一位朋友孙某，听说了南宫先生与九华房地产公司的判决后。就想到了自己的一个事情。原来，孙某2008年10月份，也买了一套房子。购房合同约定的面积是100平米，价格是1.5万元每平米。前两天交房时，孙某发现房屋的面积比合同少了2平米。孙某就想，我是不是也可以要求开发商双倍赔偿我这2平米的房款呢？同时，自己能否要求解除购房合同呢？
律师说法：
孙某与南宫先生的情况可以说是“大同小异”。因为是“大同”，所以处理结果上也会有相同之处，即孙某也有权获得2平米的房款和利息。但又因为存在“小异”，所以所获得的赔偿也是存在差别的。南宫先生对于多付的10平米的房款，可以获得双倍的赔偿。但是孙某呢，就不能获得双倍赔偿了。那么，是什么样的“小异”，导致了赔偿上的差别呢？问题就在于缩水面积的大小。最高法院的司法解释规定，面积缩水如果不超3(百分号)，开发商应当返还房价款及利息；如果面积误差比超过3(百分号)，开发商应当双倍返还房价款。所以，两个人之所以得到的赔偿不同，就是在与缩水面积一个是超过了3(百分号)，一个是在3(百分号)以内。
同时，孙某想要解除购房合同，单凭面积缩水一个理由，也是不能获得支持的。相反，如果南宫先生想要解除合同，倒是可以得到法院的支持。问题的关键，还是在于那个3(百分号)的问题。最高法院的司法解释同时规定，房屋实际面积与合同约定的面积误差，如果是在3(百分号)以内（含3(百分号)），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，人民法院不予支持。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3(百分号)以内（含3(百分号)），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3(百分号)，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3(百分号)以内（含3(百分号)）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3(百分号)部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3(百分号)以内（含3(百分号)）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3(百分号)部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
4、哪些房屋不能买？
法律疑惑：
买房子的时候，第一个问题就是先看看这个房子在法律上是否允许转让。如果法律规定了不允许转让，而你还去买的话。那么将可能导致合同无效，从而自己的权益得不到保护。那么，到底哪些房子不能转让呢？
典型案例：
（1）2007年4月，因借贷纠纷，王女士的一套房屋被当地人民法院依法查封。当年10月，经房屋中介介绍，李先生在明知该套房屋被查封的情况下，依然与房主王女士签订了房屋买卖协议，以20多万元价格买下了王女士的这套房屋。签订协议当天，李先生依照合同约定支付定金4万元。等到了协议约定的交房时间，王女士的房屋仍未解封，李先生则拒付其余款项。同年12月初，该房屋仍未解封，面对无法过户的房屋李先生诉至法院，要求法院解除房屋买卖协议，并要求王女士双倍返还定金8万元。受案法院经过审理后，判处房主如数返还买家4万元定金。
（2）钱先生去世后，在朝阳区留下了一套房产。三个儿子为了争取这套房产的继承权，现在打起了官司。洪女士欲购买该套房产，但又不知道该向谁买，同时也担心买下来的话是否会有什么风险。于是，她就向律师咨询。
律师说法：
在案例一中，大家一定会很奇怪：不是说定金是适用“双倍返还”的规则吗？为什么这个案件中，法官之判决返还本金6万元，而并未加倍呢？这其中的原因就在于，李先生与王女士所签订的购房合同是无效的。而无效的原因，就在于购买的房屋，是已经被法院查封了的。而法院查封的目的，就在于限制房屋的转让。法院既然依法禁止该房屋转让了，该房屋当然不能作为合同的标的。况且，李先生在明知到房屋已经被查封的情况下，依然与王女士签订合同。其主观上是存在过错的。因此，他无法要求王女士赔偿自己的损失。
案例二中，钱先生遗留的房屋同样也是不能转让的。为什么呢？因为这个房屋，由于三个儿子的争执，其权属出于不确定状态。只能等法院判决后，房屋的权属确定了，该房屋才能转让。洪女士如果现在冒险与其中一人签订了买房合同，不但面临无法过户的风险。而且还有可能被其他人追究责任。
法律依据：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十七条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
5、房客对房东的限制有多少？
法律疑惑：
在一些大城市内，由于房价已经近于“天价”，很多人都无力买房子，而是租房而居。但是，租房的人们往往有这么一个担忧：如果房东把房子卖了？我是不是就要搬家了？还有的人们，在一个地方住的时间长了，就渐渐对这个地方产生了感情。就有了想把这个房子买下来的打算。但是如果房东要卖个其他人，自己该怎么办呢？
典型案例：
（1）2008年10月，张东林在朝阳区奥运村附近向冯晓春租了一套公寓。双方的合同约定：张东林租用冯晓春自有公寓一套，租期为一年。但是2009年3月份某日，一个姓黄的女士要求张东林搬走。黄女士称：房东冯晓春已经将该公寓卖给了自己，现在自己是房屋所有权人。张东林与冯晓春的租房合同对自己没有约束力。因此，她有权要求张东林搬出。张东林不服，乃向法院起诉，要求自己继续租住该公寓，直到合同约定的一年有效期满。法院最终支持了张东林的诉讼请求。
（2）程达于2008年8月份，将自己位于北京市某区的4间房屋租给秦福使用，每月租金4000元。2008年10月，程达因家里有事急需用钱，就决定把房子卖给罗盛，约定价格为40万元。与此同时，秦福听说了程达要卖房子的消息后，也提出来要购买此房，并愿意出相同甚至更高的价格。但程达因为和罗盛私下关系比较好，最终还是卖给了罗盛。秦福很生气，于是向法院起诉，要求确认程达和罗盛的买卖合同无效。
律师说法：
这两个案子都是关于租房合同中承租人权利的案子。简单来说，第一个案子涉及承租人的承租权和房屋所有人的所有权两个权利哪个优先的问题。第二个案子涉及承租人的优先购买权问题。
在案例一中，很多人都认为：“既然黄女士现在是房主了，当然是有权要求房客张东林腾房的。因为张东林的租房合同，并不是和黄女士签的，而是和过去的房东冯晓春签的。这个合同应该是对黄女士没有效力的。”但是，为什么法院支持了张东林的诉讼请求了呢？问题的关键就在于一个很深奥的法律规则：买卖不破租赁。用通俗的话来讲，就是房屋虽然易主，但新的房主并不能对抗原承租人的承租权。这是一个很特殊的规则。因为，在法理上，物权优先于债权是一个一般的原则。但是，买卖不破租赁规则却是租赁权（债权）优先于房屋所有权（物权）。本案中，法院之所以支持了张东林的诉求，就在于正确适用了“买卖不破租赁”这一法律规则。
在案例二中，人们可能存在同样的误解：“把房子卖给谁，是房东的自由权利。难道房东卖房子给谁，还需要房客说了算吗？”的确，房东作为所有权人是有权自由处分房屋的。但是，法律为了照顾承租人的感情和利益，赋予了承租人这么一项权利优先购买权。何为优先购买权呢？就是指在房屋租赁合同期限内，出租人如果出卖该房屋，承租人在同等条件下有优先购买的权利。有了这么一个权利，承租人就可以理直气壮的要求房东把房子在相等的条件下必须卖给自己了。本案中，程达确实侵犯了秦福的优先购买权。秦福要求确认程达与罗盛的合同无效，是能够得到法院支持的。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人
，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
6、城里人“下乡买房”有何法律风险？
法律疑惑：
随着城市生活节奏的加快，越来越多的人感觉在城里居住压力甚大，加之城市的人口密集、工业和商业化程度高。越来越多的城里人开始到乡下寻找“世外桃源”。那么，如果城里人想到乡下长期居住，可以买乡下的房子吗？买农村的房子将会有哪些法律风险呢？
典型案例：
2002年7月1日，画家李玉兰与北京宋庄农户马海涛签订了房屋买卖协议，约定购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋8间及院落，房屋价款45000元。2006年12月，马海涛向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋。2007年12月17日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，确认双方签订的房屋买卖协议无效，李玉兰向马海涛返还房屋，马海涛向李玉兰支付房屋及添附部分价款93808元，同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。
根据该判决的指引，李玉兰诉至法院要求被告马海涛赔偿其经济补偿金480000元，并负担本案诉讼费用。
法院经审理认为，原告李玉兰与被告马海涛所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。马海涛出售给李玉兰的房屋及添附部分价值已经法院判决折价补偿李玉兰，就本案而言，对于李玉兰信赖利益损失的赔偿，仅考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定。故对李玉兰要求马海涛赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分。据此，法院判决被告马海涛赔偿原告李玉兰损失十八万五千二百九十元，于本判决生效之日起七日内执行清；驳回原告李玉兰的其他诉讼请求。
律师说法：
在这个案件中，当事人李玉兰和马海涛两人出现了一个“两败俱伤”或者说“各得其所”的结果。
在马海涛起诉李玉兰的案件中，马海涛要求确认双方的房屋买卖合同无效的请求，得到了法院的支持。最终马海涛要回了本已“卖出”的房屋，但同时，他也为此付出了一定的代价赔偿李玉兰的损失。而李玉兰呢，虽然获得了一定数额的经济赔偿，但自己在宋庄长期居住的想法最终却落空。这是一个对双方都不好的结果。为什么会出现这个结果呢？这就跟我们国家关于农村房屋的法律和政策有关了。
众所周知，在城市里，房产是可以自由交易的。因此，城里的房子叫做“商品房”，而“商品”一词的意思，根据马克思主义经济学的观点，就是指用来交换的劳动产品。商品房由于具有商品的性质，用于交易当然是天经地义的。而农村的房子，就不能称之为商品房了，而是称之为农民住宅，是不能随便交易的。为什么同样是房屋，一个可以自由交易，一个却受到诸多限制呢？这里的关键不在于房屋本身有什么区别，而在于两者所依赖的基础土地的性质不同。城市里的土地是国家的，国有土地的使用权，是可以转让的。国家卖给房地产开发商后，开发商就获得了该土地的使用权。开发商建成房屋后出售房屋，是对土地使用权的第二手转让。这是法律允许的。但是，在农村，建造房屋的土地叫做宅基地。宅基地是集体所有的，一般是农民申请，集体就给他无偿使用。但是，一户村民只能有一处宅基地。如果你卖给了别人，那就不能再申请了。否则，岂不是有人依靠无偿申请的宅基地来变相的搞房地产开发？
现在我国的司法实践是这么做的，对于非本集体的“外来人”尤其是城里人购买村集体里的房屋的行为，原则上是认定无效的。为什么要认定无效呢？这主要是出于对农民的利益保护。试想，一旦农民出卖了自己的房子，就不能再申请宅基地了。而农民本身的收入又比较低，买商品房的可能性比较小。因此，无论如何，国家要保护农民至少有一处房地，否则，农民就失去了安身立命之本。
法律依据：
《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
“房主”就只对房屋有所有权吗？
法律疑惑：
人们买房子，往往买的不是一个独立的建筑物，而是坐落在一个成片的空间里的一套房
屋。人们把这种成片的建筑群，称为“小区”。在人们的观念里，似乎购买房屋所购买的只是一个房子，而房子周围的地方和设施与自己无关。但实际上真的如此吗？小区里的绿地、道路、物业用房以及楼房的外墙，应该是归谁所有呢？
典型案例：
（1）在福建厦门东方时代广场楼宇外墙面上，悬挂着多家世界著名企业的广告，一年收入至少上百万元。但过去几年，这些钱全被开发商收走了。为了拿回本来属于业主的权益，东方时代广场73位业主和开发商打起了“外墙面使用权”官司。最终这一纷争终于尘埃落定：虽然《商品房买卖合同》中约定外墙面使用权归开发商所要，但厦门中院终审认定这一格式条款无效，责令开发商将外墙面使用权及其收益归还全体业主。
（2）北京市朝阳区的红太阳小区，紧邻一个商业大厦，商业大厦边上的停车位非常少，于是经常有人到红太阳小区里停车。小区的物业一想，既然你们需要停车，那我何不“靠山吃山”，给你们提供一个收费停车，自己发笔小财呢！于是，物业公司就请了些工人，把小区里500多平米的绿地给改建成了停车场。小区的业主们很生气，便派出代表和物业公司理论。物业公司却说：“你们买的是房子，房产证上登记的也是你那套房子，因此你只对自己的房子有所有权。房子之外的部分，你们是没有权利的，应该归我们物业公司来管。”那么，物业公司的说法正确吗？业主们如果想要维权，该怎么办呢？
律师说法：
这两个都是关于“建筑物区分所有权”的案子。
在物权法出台之前，我国法律上并没有一个叫做“建筑物区分所有权“的术语。而近年来，随着房地产市场的火热兴起。关于商品房小区内的非住宅部分的归属问题，也进入到立法的领域。所以，物权法专门规定了业主们的“建筑物区分所有权”。何谓区分所有权呢？简单的说，就是指各业主对住宅等专有部分享有所有权外，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。也就是说，业主们的权利不但包括自己的房屋，还包括自己房屋外共有部分的份额。一般来说，小区里的道路、绿地、公用娱乐和休闲设施等，都属于业主们共有。
所以，在第一个案例中，开发商用原本属于业主们共有的外墙体去经营广告，从而赚取了收益。但业主们作为共有权人却没有获得收益。这实际上是开发商的“不当得利”行为。而“不当得利”在民法上是债的一种，因此，开发商应当将收益还给业主们，从而偿还自己的“债务”。
在第二个案例中，红太阳小区的物业是不对的，物业公司只是业主们聘请过来管理小区的“管家”，自己本身是对小区里的建筑和地块没有任何权利的。而且物业公司的管理行为，也都是基于业主们的授权才有的。因此，物业公司如果想要改变绿地的用途，必须征得业主们的同意。当然，业主们同意后，绿地改建的停车场所产生的收益也是归于业主们。
法律依据：
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
8、房屋价格“缩水”，购房者能要求赔偿差价吗？
法律疑惑：
人们在决定购买房子的时候，其中很重要的一个因素就是房屋的价格问题。尤其是在房价如股价一样不断波动的今天，一旦在不合适的时候做出了购买的决定，就可能多支出数十万元甚至上百万元的成本。所以，人们在购买房子时，都会问开发商自己所购楼盘的历史价格和未来预期价格。而开发商为了能把房子卖出去，往往会故意说，现在买房子时最佳时机，将来的房价是只会涨不会降的。但是，如果你听信了开发商的话购买了房屋，但之后房价却降了，那么你有权要求开发商对他们所说的话负责吗？下面请看一个真实的案例。
典型案例：
2008年5月10日，涂某与北京方恒置业股份有限公司签订商品房预售合同，购买了东恒时代家园三期的一套房屋，套内建筑面积76.67平方米，总价176万余元。签订合同之前，涂某就听说开发商即将对预售楼盘进行大规模促销，担心购房后房屋贬值，为此向销售人员询问相关情况。当时，销售人员表示，即将进行的优惠活动只针对不好卖的朝北户型，涂某看中的朝南两居户型绝对不会降价，并一再催促涂某签订合同。出于对销售人员的信任，涂某签订了购房合同。
不料，购房协议刚刚签订了10天，也即5月19日，涂某获悉开发商对除了南向三居以外的所有户型进行了降价销售，而且与涂某所购房屋户型相同、楼层相近且原单价相同的商品房降幅达14.7万元之多。
涂某认为，销售人员向其隐瞒与订立合同有关的重要事实，使其在违背真实意思的情况下订立了合同，给其造成重大损失，因此诉至法院，要求将合同中约定的房屋单价由套内建筑面积22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米，并将贷款金额由60万元变更为45.2万余元。
庭审中，为了证明销售人员曾作出过不降价的承诺，涂某提交了事后与销售主管和置业顾问商谈差价补偿的录音证据。该录音显示，销售人员确曾对涂某表示过不会降价，当涂某询问销售人员是否说过房屋不会降价时，对方回答“这是我的失误”、“这种情况还是第一次遇见”，销售人员同时表示“开发商拿这个房型做促销我确实很意外”，至于其对于房价的预测，销售人员表示自己“没有那么高的远见”。
方恒公司辩称涉案房产由北京均一行房地产经纪有限责任公司代理销售，该公司销售人员只有接待客户提供服务的权限，对于房屋售价没有决策权，对涉案房产即将作出的降价策略也不知情，因此其在不知情的情况下作出的不降价表述不构成隐瞒或欺诈。同时，销售人员关于房屋不会降价的表述只是其个人对价格的预测，不能代表方恒公司的意思。此外，方恒公司表示，房屋降价是正常的市场风险，涂某应有所预见并承担风险。
对于涂某提交的录音证据，法院认为从录音中涉及人员的身份、特征、谈话内容与合同内容吻合以及销售人员的自认，可以判定录音是涂某与销售人员谈话的内容，同时录音证据的取得也不违反法律的禁止性规定，故法院认为该录音证据可以作为认定案件事实的证据。
但是，法院认为尽管该录音中显示销售人员确曾表示房屋不会降价，但是该表述只是对于未来事实的预测，不是对客观事实的陈述和合同条款的商讨，且该内容亦未写入销售合同。同时，法院认为销售人员并非开发商市场营销的决策人员，其对房屋是否会降价的预测也不能代表开发商的价格决策行为。另外，录音中销售人员的表述也显示，销售人员在向涂某售楼时并不知道将来肯定会降价，因此其在不知情的情况下作出的预测不能认定为欺诈。
因此，北京市朝阳区人民法院以开发商不存在欺诈行为为由，判决驳回了业主要求赔偿差价的诉讼请求。
律师说法：
这个案件被称为“首例房价缩水索赔案”。
在本案中，原告起诉的理由是开发商进行了不实的价格欺诈。但法院认为，开发商对房屋价格的表述，只能算是一种预测，而不是保证。因为法律并没有要求开发商对房屋的价格尽到保证的义务。而且，房屋的价格是随着市场情况而不断波动的。价格的波动取决于多种因素，并不是某一个开发商所能控制的。因此，开发商对房价的预测，并不是其保证义务，既然并非保证义务，也就不存在欺诈之说。
这个案件最终是原告败诉了。但这个案件告诉了我们购房人这么一个道理：我们不能轻信开发商对房价的预测，哪怕是他们拍着胸脯向你作保证，你也不能相信。这是因为，判断房价的趋势，是消费者自己的义务和职责。自己不去判断，却把这一不确定的事实依赖于开发商的预测和承诺。这显然是不妥的。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的
合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
9、被售楼广告“忽悠了”，怎么办？
法律疑惑：
现在开发商的促销手段可谓花样百出，广告也搞得五花八门。什么“花园洋房”、“欧洲风情”、“东方夏威夷”啊等等，反正是让你看完广告后马上就会产生美好的遐想。但真正交房后，人们却发现自己想象的美好画面只是一厢情愿而已。这时候，人们该怎么办呢？
典型案例：
（1）在北京城区工作的李先生，看到北京远郊区某一房地产开发商打出的广告上这么写着：“x号线城铁毗邻该小区，往返市区极为便利。”李先生很是动心，就跑到售楼现场去了解情况。在售楼现场，长相漂亮、嘴甜如蜜的售楼小姐更是把这个楼盘说的天花乱坠。李先生就这样被“循循善诱”的以每平米1万元的价格购买了一套房子（之前该处房屋的价格在7000元左右平米）。但后来地铁建成后，李先生大呼上当，因为地铁的最后一站离李先生所购买的房子竟然还有近1个小时的公交路程。而实际上，市政规划图显示的x号地铁，也根本没有达到李先生所居住的小区。李先生认为自己受到了欺诈，就诉至法院，要求撤销双方签订的售房合同，返还首付款。法院审理后，支持了李先生的诉讼请求。
（2）王女士到北京市某楼盘看房子。售人员拿着楼盘宣传册热情的告诉她，说这个小区是“花园洋房”式的建筑。王女士非常高兴，于是就定购了一套一层的房屋。但由于王女士的疏忽，没有仔细看购房合同的条款。后来交房后，王女士发现小区里并没有花园，而房子也并非“洋房”，只是一般的板楼而已。王女士非常生气，认为“花园洋房”为虚假宣传，故起诉开发商，要求退房。
律师说法：
售楼广告，这是一个市场词语。如果在法律上界定其性质的话，那么售楼广告应该是合同法上的要约邀请，我们知道，要约邀请的内容如果最终没有在正式的合同里确定下来，那么它是不发生法律效力的。但是，这只是针对一般的情况来说的。而在特定的情况下，法律为了防止开发商毫无节制的“忽悠”，也会赋予售楼广告以要约的效力。这样，开发商就要受到售楼广告内容的约束了。那么，什么是特定的情况呢？司法解释对此作了明确规定，就是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。这个时候，售楼广告就是要约，而不是要约邀请了。
在案例一中，房地产公司在宣传资料中对小区周围的交通设施做出了明确具体的说明。而且正是由于这种宣传，使得李先生才欣然决定以1万元的高价买下了一套房子。这就符合了“对商品房规划范围内的相关设施所做的说明和允诺具体确定”这一条件。同时也符合“对商品房买卖合同的定立和价格有重大影响”这一条件。在此情况下，房地产公司的售楼广告已经构成要约，对房地产公司具有约束力，即使合同里没有约定，房地产公司也要受其约束。
在案例二中，情况则与案例一就不同了。开放商虽然宣称自己的的小区是“花园洋房”，但并没有就房屋和小区里的具体规划情况作出明确说明和允诺。因此，不能界定为要约，而只是要约邀请。对于要约邀请，开发商是不受其效力约束的。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
10、不小心买了“凶宅”，可以要求退房吗？
法律疑惑：
人们在买房子尤其是二手房的时候，除了考察房子本身的质量、户型和风格等因素之外，
也会考虑房子的风水问题。因为，中国人毕竟还是比较“迷信”的。正是出于这种大家都比较忌讳的心理，许多房主在出卖房屋时，往往不告诉购房人关于该房屋的一些风水情况。那么，在不了解房屋“风水”的情况下买了房屋，购房人还可以要求退房吗？
典型案例：
2009年，张某在北京某房地产中介公司看到了一套不错的两居室。该两居室坐落于北
京市朝阳区的繁华地段，交通方便，且周围设施齐全。而且是2000年新建的房屋，户型、质量也都很好。更让张某动心的是，该房屋的价格比同地段的房屋价格低了3000多元。可以说，这个房屋的性价比是相当高的。于是，张某马上和房东赵某见了面。经过协商，双方签订了《房屋买卖合同》，张某付给了赵某房款10万元，其余的30万元，双方约定分期支付。
买到了这么一个“合适”的房子，张某自认为自己检了个大便宜。他高高兴兴的带着家人搬到新房居住了。但是，令张某疑惑的是，自己搬到新居之后，周围的邻居总以异样的眼光看自己。而且有时候有些邻居还在背后对张某指指点点。张某很是奇怪，就找了个邻居问怎么回事儿。邻居刚开始支支吾吾，后来经不住张某的哀求，就忍不住告诉他了：有一个青年女子因为失恋，曾在这所房子里自杀身亡。
张某听完此话后，不由得冒出一身冷汗。再回到家里，总感觉屋子里阴森森的。他把这件事告诉了家人之后，妻子和孩子也非常害怕。一家人整日战战兢兢，犹如生活在地狱里。尤其是张某的孩子，夜里总是做恶梦。搞得张某一家人非常郁闷。
后来，张某实在无法忍受这种心惊肉跳的生活。于是，他起诉到法院，要求赵某退房还钱。而赵某则辩称：“房屋本身并没有问题。虽然里面死过人，但现在我们都讲究唯物主义了，哪里还会有“鬼魂”？你害怕，是出于自己对鬼魂的迷信。因此，不同意退房。”
法院在查明了上述事情属实后认为，虽然房子里发生非正常死亡事件不是法定的买卖合同无效或可撤销的理由，但根据我国传统风俗及公序良俗，一般人对这样的房子会产生一定的恐惧或忌讳心理，不仅大大影响到房屋价格，甚至根本不会被买房人考虑购买，赵某在卖房之初故意隐瞒房屋的重要情况致使张某做出错误的意思表示，有违诚信原则。在此基础上，经过法官耐心细致的调和，赵某同意退房，返还张某的购房款。
律师说法：
从严格的法律规定上来讲，本案中张某的情况并不构成退房的条件和理由。但是，人民法院在审理案件时，除了要严格适用法律之外，还要考虑我们国家的风俗习惯等实际国情。
在我国，人们对死人普遍有一种敬畏和忌讳的心理。虽然人们都知道“人死如灯灭”，但也免不了对一些非正常死亡的人有各种各样的不好的联想。这种情况虽然是有些“迷信”。但这种“迷信”心理是可以为大家普遍理解和接受的。大家可以普遍接受的社会观念，在法律上上叫做“公序良俗”。而“公序良俗”原则不但是我国民法上一个基本原则，也是各国法上的一个原则。违背“公序良俗”的民事行为，法律上认定其实无效的。
而且，本案还涉及到另一个问题，即诚信原则。诚信原则同样是民法上的一个基本原则。该原则要求人们在进行民事行为时，要诚实守信，不得隐瞒和欺诈，否则相对方是可以要求撤销、变更其行为的。
法律依据：
《中华人民共和国民法通则》
第五十八条下列民事行为无效：
(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
(五)违反法律或者社会公共利益的；
《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，
受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。